Portfoliomanagement im Gebäudebestand
Serielle Sanierung
Steckbrief der Organisation
Portfolioanalyse im Rahmen des Forschungsprojektes SeRenoWood. Gefördert wird das Projekt im Rahmen der FTI-Initiative Kreislaufwirtschaft durch die Österreichische Forschungsförderungsgesellschaft (FFG).
Untersucht wurden repräsentative Gebäudeportfolien steirischer Wohnbauträger der GWS, ÖWG, ENW sowie Rottenmanner.
Portfolioanalyse durch e7 energy innovation & engineering
Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage
Klimaschutzzielpfad Österreich und europäische Anforderungen wie Green Deal, Green-Finance, EU-Taxonomie, CSRD/ESRS
Herausforderungen aus WEG, WGG, MRG
Bestehende Systeme sowie Portfoliomanagement- Tools haben ihren Schwerpunkt auf sowohl kaufmännischen und energetischen Parametern, geometrische Parameter werden hierbei zumeist vernachlässigt, welche für die serielle Sanierung von großer Bedeutung sind
Fehlende Erfahrungswerte zur präziseren Abschätzung wirtschaftlicher Parameter im Bezug zur seriellen Sanierung
Ziele der Portfolioanalyse
Das zentrale Ziel ist die Identifikation und Analyse repräsentativer Sanierungsportfolios, um das Potenzial für die serielle Sanierung mit vorgefertigten Holzmodulen systematisch zu evaluieren
Erarbeitung eines ersten Überblickes über potenzielle serielle Sanierungsmöglichkeiten der jeweiligen Gebäudebestände
Portfoliosanierungen wirtschaftlich leistbarer zu machen durch die Evaluierung serieller Sanierung
Ausgangslage des Bestands
Überwiegend gleiche Nutzung (Wohnen)
Bestandsgebäude in der Steiermark
Ca. 60% der Gebäude sind 2-3 geschossiger Wohnbau
Detaillierte geometrische Parameter fehlen und eine manuelle Erhebung ist derzeit organisatorisch, zeitlich und somit wirtschaftlich schwer realisierbar
Der Gebäudebestand wurde vorab bestimmten Gebäude- Archetypen zugeordnet, welche die charakteristischen baulichen Eigenschaften und davon abhängigen normativen Anforderungen passend abbilden
Aus der Zuordnung zu bestimmten Archetypen ergeben sich besonders geeignete Gebäude, welche den Anforderungen an die serielle Sanierung, wie beispielsweise ein kompakter Baukörper, wenig bis keine Vorsprünge, Loggien oder Balkone, und mindestens 1000m² Fassadenflächen gerecht werden
Herangehensweise und Methodik
automatisierte GIS- gestützte Methodik zur Erfassung geometrischer Daten mit QGIS
Verknüpfung von Bestandsdaten mit frei verfügbaren Geodaten des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen (LoD1)
Mehrstufiger Filter- und Clusterungsprozess für jedes Portfolio, um sowohl räumliche Zusammenhänge sowie geometrisch optimale Gebäudestrukturen hervorzuheben
Filterungsprozess basierend auf Vorfilterung durch minimale Nutzfläche der Liegenschaft, maximaler Distanz zwischen Gebäuden, Summe der Fassadenflächen innerhalb räumlicher Cluster
Zuordnung zu Archetypen
Ausgewählte Gebäudecluster-Analyse mit Google Street View
Bewertung mit dem im Rahmen des Forschungsprojektes entwickelten SeRenoWood-Bewertungstool
Ergebnisse und Erfolge
Große Portfolien konnten durch die Analyse-Methode schrittweise auf wenige „hochpotentiellen“ Gebäude reduziert werden
Die Analyse kann die Flächenpotentiale in Bauklassen basierend auf den Baujahren einteilen und aufzeigen
Räumliche Clusterungen mit ähnlicher Baustruktur/- Alter können übersichtlich und automatisiert erhoben werden
Lessons Learned
Auf GIS- basierende Portfolioanalyse hat sich als objektives Instrument bewährt, um besonders in großen Portfolien die Potentiale für serielle Sanierung automatisiert darzustellen
Die Qualität der Ergebnisse steht in direkter Abhängigkeit zur primären Datenpflege, daher sollten Portfoliodaten möglichst vollständig und aktuell sein
Ungenauigkeiten in LoD1- Gebäudemodellen begrenzen die Detailtiefe. Daher sollten die potenziellen Gebäude am Ende der Analyse in jedem Fall einem weiteren visuellen Check (Begehung vor Ort oder Google Earth etc.) unterzogen werden.