Portfoliomanagement im Gebäudebestand
Österreichische Post AG
Steckbrief der Organisation
Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage
Vorbereitung auf die Umsetzung der EPBD und die daraus resultierenden nationalen Anforderungen an energetisch besonders ineffiziente Nichtwohngebäude
EU-Taxonomie insbesondere für Neubauten und große Sanierungen (vorwiegend Logistikimmobilien)
Berücksichtigung relevanter Förderprogramme auf europäischer, nationaler und regionaler Ebene
Steigende regulatorische und gesellschaftliche Anforderungen an Klimaschutz, Energieeffizienz und nachhaltiges Wirtschaften.
Ziele der Portfolioanalyse
Entwicklung und schrittweise Umsetzung eines CO₂-Reduktionspfades für das Immobilienportfolio bis 2027. Der Schwerpunkt der Analyse liegt auf den im Eigentum stehenden Immobilien, da hier die Umsetzung baulicher Maßnahmen unmittelbar gesteuert werden kann.
Reduktion der CO2-Emissionen
Priorisierter Ausstieg aus Ölheizungen entsprechend technischer und wirtschaftlicher Machbarkeit
EU-Taxonomie-Kriterien bei Neubauten und großen Sanierungen erfüllen
Werterhalt, Zukunftsfähigkeit und langfristige wirtschaftliche Nutzbarkeit des Immobilienbestands sichern
Sichere und zeitgemäße Arbeitsplätze zur Verfügung stellen
Ausgangslage des Bestands
Die Logistikzentren wurden überwiegend seit den frühen 2000er-Jahren errichtet bzw. umfassend modernisiert, Postbasen überwiegend aus den 2010er- und 2020er-Jahren
Baujahr der gemischt genutzten Gebäude häufig aus den 1980er- und 1990er-Jahren
Unterschiedliche energetische und technische Ausgangslagen bei Gebäudehülle sowie Steuerung und Regelung
Ältere Gebäude mit Gas oder Fernwärme; neuere mit Wärmepumpe oder Pellets
Logistikimmobilien entsprechen Standards nach regionaler Bauordnung. Eigene Logistikimmobilien verfügen über Aufdach-PV-Anlagen mit einer derzeitigen Leistung von rund 19,5 MWp
Herangehensweise und Methodik
Datengrundlage: CAFM-Gebäudedatenbank, Fotos, Energieausweise, Bau- und CAFM-Pläne, Anlagen- und Förderdatenbanken.
Werkzeuge: Asset Management Tool, Auswertungen in EXCEL: evaluieren im „Portfolio-Management-Tool“
Asset-Strategie: Sanierungsentscheidungen werden unter Berücksichtigung der langfristigen Nutzungsperspektive, der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit, regulatorischer Anforderungen sowie der jeweiligen Objektstrategie getroffen.
Priorisierung: Die Priorisierung erfolgt unter Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeit, Dekarbonisierungspotenzial und betrieblicher Relevanz.
Strategisch: Betriebliche Notwendigkeit, Ertragspotenzial, Dringlichkeit, Quick Wins, Energieeffizienz und Förderfähigkeit.
Energieträger:
- Priorität 1: Vorrangige Ablösung ölbasierter Heizsysteme
- Priorität 2: Prüfung und schrittweise Reduktion des Einsatzes fossiler Energieträger, insbesondere Erdgas, unter Berücksichtigung technischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen
Pilotierung: Untersuchung von fünf typischen Portfolioobjekten als Grundlage für den Portfolioansatz.
- Erkenntnis aus Piloten: Die Pilotprojekte zeigen, dass der Einsatz effizienter Niedertemperatursysteme häufig zusätzliche Maßnahmen an Gebäudehülle und Wärmeverteilung erfordert.
- Die Umsetzung erfolgt im Einklang mit den konzernweiten Nachhaltigkeits- und Investitionsstrategien sowie den etablierten Governance-Prozessen der Österreichischen Post AG.
Szenarienanalyse/Visualisierung: z.B. Investitionspfade, Maßnahmenpakete, Ampelsystem (rot/gelb/grün) für Sanierungsdringlichkeit, Kosten/Nutzen-Verhältnis, Umsetzungsmöglichkeit
Maßnahmenplanung: Finanzierung über Förderungen, Eigenmittel und Contracting.
Ergebnisse und Erfolge
Die Pilotobjekte bestätigen die technische und wirtschaftliche Machbarkeit eines systematischen Dekarbonisierungspfades und liefern belastbare Kennwerte für die Priorisierung und Skalierung weiterer Maßnahmen.
Seit 2022 wird der Ausbau von Photovoltaikanlagen auf eigenen und angemieteten Immobilien laufend vorangetrieben; die weitere Ausweitung ist vorgesehen.
Zur Unterstützung der Sanierungsreihenfolge wird eine Ampellogik mit Szenarien entwickelt, um Prioritäten transparent und nachvollziehbar festzulegen.
Lessons Learned und Empfehlungen
Die Wirtschaftlichkeit thermischer Sanierungen wird wesentlich durch objektspezifische Rahmenbedingungen, insbesondere bestehende Fassadenkonstruktionen und Rückbauanforderungen, beeinflusst.
Wirtschaftlichkeit darf nicht nur über Energieeinsparungen bewertet werden; neben Energieeinsparungen sind auch Werterhalt, betriebliche Nutzbarkeit und langfristige Flexibilität des Immobilienbestands zu berücksichtigen.
Energie-technische Abhängigkeiten (z. B. Niedertemperaturheizungen nur geeignet bei thermisch sanierten Gebäudehüllen, Verfügbarkeit von Fernwärme/Fernkälte, oder Anergienetzen) frühzeitig in der Portfolioanalyse berücksichtigen.
Die Qualität und Vollständigkeit der Bestandsdaten ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor für belastbare Portfolioentscheidungen.