Portfoliomanagement im Gebäudebestand

ÖBB

Steckbrief der Organisation

Rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Abhängigkeit vom Kerngeschäft

Europäische und nationale Klima- und Energieziele, unter anderem EPBD und EU-Taxonomie

Eisenbahnrechtliche Rahmenbedingungen bei Entwicklungs- und Umnutzungsvorhaben

Ziele der Portfolioanalyse

Datenbasierte Grundlage für Erhalt und Weiterentwicklung des heterogenen Bestands sowie zur Priorisierung von Investitionen und Maßnahmen im Einklang mit den übergeordneten Zielen der ÖBB-Infrastruktur AG.

Net-Zero (Reduktion der Scope1- und Scope2Emissionen um 90 % gegenüber dem Basisjahr 2022) bzw. Klimaneutralität (Ausgleich der Restemissionen) in den Bereichen Mobilität und Gebäuden in Österreich bis 2035.

Ausstieg aus Öl- und Fossilgasheizungen bis 2034.

25 % höhere innerbetriebliche Energieeffizienz infolge der Modernisierung des Bahnstromnetzes und der Optimierung des Gebäudebestands.

Bis 2035 sollen mindestens 90 % der nicht gefährlichen Bau- und Abbruchabfälle zur Wiederverwendung vorbereitet, recycelt, stofflich verwertet oder für Auffüllarbeiten genutzt werden.

Klimarisiko- und Vulnerabilitätsanalyse für alle Immobilien sowie darauf aufbauende Maßnahmenpläne zur Erhöhung der Klimaresilienz.

Berücksichtigung der Bedürfnisse von Mitarbeiter:innen und Nutzer:innen sowie Sicherung von Leistbarkeit und Akzeptanz.

Erfüllung regulatorischer Anforderungen und Unterstützung der Berichterstattung.

Ausgangslage des Bestands

Historisch gewachsenes, stark heterogenes Portfolio

Nutzungsbasierte Gliederung in betriebsnotwendige und nicht-betriebsnotwendige Portfolios mit unterschiedlichen strategischen Zielsetzungen

Überwiegend eisenbahnrechtlich bewilligte Gebäude mit besonderen Anforderungen an Entwicklung und Umnutzung

Herangehensweise und Methodik

Klassifizierung: Regel- und nutzungsbasierte Gliederung in Portfolios, Subportfolios und Assetklassen.

Datennutzung: Verschiedene Tools für Analyse, Projektsteuerung und Dokumentation.

Priorisierung: Strategische Bedeutung, Nutzer:innenbedarf, Entwicklungspotenzial, Leerstand sowie Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzpotenziale.

Strategische Kategorien: Bestandsflächen, Entwicklungsflächen, In Bestand geben (Vermietung, Verpachtung, Baurechte), Veräußerungsflächen sowie Flächen für ökologische Aufwertung und Ausgleichsmaßnahmen.

Maßnahmenplanung: Maßnahmen werden gebündelt und programmatisch geplant, z.B. durch Standort- und Quartiersentwicklungen (SQE) zur ganzheitlichen Steuerung und Weiterentwicklung von Bahnhofs- und Infrastrukturstandorten, Weiterentwicklung interner Nutzungspotenziale, Strukturierte Sanierungsprogramme z.B. ÖBB-Wohnprogramm und Heizungsumstellungsprogramm.

Abbildung 9: Phase 3 – Kultivierung der Sanierungsstrategie, Credit: einszueins

Ergebnisse und Erfolge

Transparenz über Bestand, Risiken und Potenziale

Priorisierte Maßnahmen und strategische Investitionsentscheidungen

Programmatische Bündelung wiederkehrender Aufgaben

Lessons Learned und Empfehlungen

Eine konsistente Datengrundlage ist zentral – Entscheidungen müssen dennoch auch bei Datenlücken möglich bleiben.

Geeignete Annahmen und Proxywerte helfen, Handlungsfähigkeit zu sichern.

Bewährte Programme schrittweise auf weitere Subportfolios und Assetklassen übertragen.

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