Portfoliomanagement im Gebäudebestand

Erfolgsfaktoren und Handlungsempfehlungen

Gemeinsame Erfolgsfaktoren

Da sich die Zusammensetzung von Gebäudebeständen, wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie Eigentümerstrukturen in Unternehmen fundamental unterscheiden, können die Herangehensweisen an das Portfoliomanagement nie eins zu eins von anderen Organisationen oder Unternehmen übernommen werden. Es ist daher eine ausgiebige, individuelle Auseinandersetzung mit dem eigenen Gebäudebestand zwingend erforderlich, jedoch kann auf folgende bewährte Erfolgsfaktoren aufgebaut werden:

Verlässliche, und schrittweise verbesserte Datenbasis bildet das strategische Fundament der Bestandsentwicklung

Eine Definition von klaren und messbaren Zielen sowie nachvollziehbare Priorisierungskriterien helfen bei einer objektiven Entscheidungsfindung

Verknüpfung von Technik, Wirtschaftlichkeit, Klimawirkung und Nutzung

Es gilt, Standardisierungen dort konsequent anzuwenden, wo Skaleneffekte erzielt werden können, und gleichzeitig objektspezifische Tiefenanalysen dort durchzuführen, wo es die Komplexität eines Gebäudes erfordert.

Verbindliche Governance, Verantwortlichkeiten und regelmäßige Aktualisierung der Strategie, falls nötig, hilft bei der festen Verankerung in der Unternehmensorganisation

Prozessuale Trennung zwischen schnell umsetzbaren Effizienzsteigerungen („Quick Wins“) und langfristig ausgelegten, tiefgreifenden Transformationsprozessen hilft gegen strukturelle Überbelastungen

Klimarisiko- und Vulnerabilitätsanalyse sollten bei der strategischen Entwicklung des Gebäudebestandes mitgedacht werden

Handlungsempfehlungen

Best- Practice Beispiele dienen lediglich als methodischer Kompass und erste Orientierung und können nicht als universelle Vorlage angewendet werden. Für die nachfolgenden Handlungsempfehlungen gilt: Eine gezielte Abstimmung auf etwaigen strukturellen Besonderheiten im eigenen Portfolio müssen beachtet werden, um eine Wirkung erzielen zu können.

Eine Strukturierung des Portfolios nach relevanten Parametern wie Baualtersklasse, baulicher Zustand, energetische Performance ist die Basis für aussagekräftige Analysen

Es empfiehlt sich eine kontinuierliche und systematische Datenpflege als Kernprozess im Unternehmen zu etablieren

Es sollte eine klare Priorisierung von Maßnahmen angestrebt werden, welche in der ganzen Unternehmungsstruktur Anklang findet (ggf. durch Partizipation am Prozess etablieren)

Die isolierte Betrachtung von Einzelmaßnahmen ist zu vermeiden. So erfordern beispielsweise tiefgreifende Dekarbonisierungsschritte (wie der Wechsel auf Niedertemperatur-Heizsysteme) oftmals zwingend die vorangegangene thermische Sanierung der Gebäudehülle

Der Einsatz von Klimarisiko- und Vulnerabilitätsanalysen ist unabdingbar, um die Widerstandsfähigkeit der Gebäude gegenüber extremen Wetterereignissen zu erhöhen

Falls das Portfolio, was die Nutzung betrifft, überwiegend heterogen ist, kann eine methodische Trennung in standardisierte Maßnahmen und Maßnahmen für Sonderimmobilien/historische Gebäude sinnvoll sein

Liste der Abbildungen

Abbildung 1: Priorisierungsframework der BIG, Credit: BIG 10

Abbildung 2: Detailbetrachtung zur Maßnahmenplanung, Credit: BIG 10

Abbildung 3: Vom Klimafit-Check zum objektspezifischen Sanierungspaket, Credit: e7 14

Abbildung 4: Szenarienanalyse/Visualisierung: z.B. Investitionspfade, Maßnahmenpakete, Kosten, Credit: e7 14

Abbildung 5: Hochrechnung von Kostenkennwerten vom Referenzgebäude auf den Cluster, Credit: e7, BUWOG, DELTA 15

Abbildung 6: Dreiphasiger Prozess zur Entwicklung der EGW-Bestandsstrategie, Credit: einszueins 18

Abbildung 7: : Phase 1 – Vorbereitungsphase Portfoliomanagement, Credit: einszueins 19

Abbildung 8: Phase 2 – Entwicklungsphase von der Vision bis zu konkreten Maßnahmen, Credit: einszueins 19

Abbildung 9: Phase 3 – Kultivierung der Sanierungsstrategie, Credit: einszueins 20

Abbildung 10: Systematik der strategischen Portfoliosteuerung; Credit: ÖBB 24

Abbildung 15: Einsparpotenziale aus der thermischen Sanierung typischer Portfolioobjekte; Credit: Post 28

Abbildung 16: Energiekosten und technische Ausgangslage der Pilotobjekte, Credit: Post 28

Abbildung 17: Mehrstufiger Filter- und Clusterungsprozess angepasst an jeweiliges Portfolio, Credit: e7 32

Abbildung 18: KI- gestütztes Prozessschema der Portfolioanalyse, Credit: AIT 37

Liste der Tabellen

Tabelle 1: Steckbrief der BIG 11

Tabelle 2: Steckbrief der BUWOG 15

Tabelle 3:Steckbrief der EWG 20

Tabelle 4: Steckbrief der ÖBB 25

Tabelle 5: Steckbrief der Post AG 30

Tabelle 6: Steckbrief Serielle Sanierung 36

Tabelle 7: Steckbrief der Stadtgemeinde Schwechat 40

Tabelle 8: Steckbrief der MA 34 45

Tabelle 9: Gemeinsame Erfolgsfaktoren/Handlungsempfehlungen 49

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